Оренда житла. Юридичні аспекти. Частина II

Початок статьті про юридичні аспекти оренди житла

— Сергію Анатолійовичу, чи не могли б Ви навести кілька практичних порад, які б стали в нагоді особам, котрі хочуть орендувати житло?

— Не платіть гроші наперед. Оплата послуг ріелтора за проведену операцію відбувається завжди після, а не до початку роботи.

Слідкуйте за ціновою ситуацією на ринку. Приваблива дешевизна пропозиції, як правило, є просто приманкою.

Уважно вибирайте ріелтора або агентство.

Завітайте до офісу, познайомтеся з директором, на договорі повинна стояти печатка агентства нерухомості або ФОП директора та вказано про сплату комісійних ріелтору.

Ви не зекономите кошти, якщо забажаєте без договору в усній формі домовитись із власником або з ріелтором-одноденкою, який на завтра зникне і залишить вас із проблемами наодинці. Тому вибирайте собі помічника раз і назавжди.

Якщо вам показують копії, ламіновані права власності, пояснюючи це якимись хитросплетіннями, не слухайте і не погоджуйтеся.

— Найчастіше мешканці скаржаться, що наймодавець мало не щодня заходить «у гості», перевіряючи, чи все в порядку і на місці. То все ж таки — хто в домі господар?

— Відповісти на питання, чи пускати в будинок власника житла, досить проблематично. З точки зору закону, передавання квартири в оренду жодною мірою не припиняє права власності власника квартири.

Проте, згідно зі ст. 810 Цивільного кодексу, за договором найму (оренди) житла одна сторона — власник житла — передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату. Жодним нормативно-правовим актом не вста-

новлено заборону на вхід власника до свого житла, так само, як і немає норм, що забороняють поставити на двері свої замки. Тому, щоб уникнути конфліктних ситуацій, у договорі найму житла слід передбачити пункт, який регулює можливість і/або порядок таких відвідувань.

— Хто повинен сплачувати комунальні послуги?

— Згідно з нормами Цивільного кодексу, всі комунальні платежі покладаються на наймача, хіба що інше буде встановлено в договорі найму житла. Наприклад, можна збільшити розмір орендної плати за рахунок комунальних платежів, які власник квартири буде сплачувати особисто. Умова про те, що наймач звільняється від сплати комунальних платежів, має бути закріплена в договорі письмово!

— Як виселити мешканців-неплатників?

— Мешканців, які не сплачують орендну плату за житло, можна виселити лише через суд. Причому, якщо квартиранти не захочуть виселитися, то навіть звернення до правоохоронців може нічого не дати, якщо не матимете рішення суду про виселення. Згідно з ч. 2 ст. 825 ЦК, договір найму житла може бути розірваний рішенням суду на вимогу наймодавця у випадках:

1) невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений триваліший строк, а при короткочасному наймі — понад два рази;

2) руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає. Крім того, договір можна розірвати на вимогу наймодавця у разі необхідності використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім'ї з обов'язковим повідомленням наймача за два місяці. Нарешті, виселити мешканця можна в тому випадку, якщо квартирант використовує житло не за призначенням або систематично порушує права та інтереси сусідів. Однак передує такому виселенню обов'язкове попередження наймача про необхідність усунення таких порушень.

— Як забрати заставу при розірванні договору найму?

— Норми про заставу, яку, як правило, беруть власники житла при укладанні договору, законодавчо не закріплені. Тому застосовуються загальні правила застави, найголовніше з яких — форма угоди про заставу, її розмір і умови повернення повинні бути в письмовому вигляді.

Якщо в договорі зазначено, що застава (зазвичай вона становить вартість оренди за місяць) повертається за умови повернення квартири по закінченні договору, яка була на момент укладання договору, то до договору необхідно додати акт приймання-передачі. У цьому документі описується майно, передане в найм, і його стан. Після закінчення терміну оренди складається ще один акт, який зіставляється з попереднім.

Якщо майно здане в первісному вигляді або з урахуванням нормального зносу, наймодавець зобов'язаний повернути заставу. Якщо ж умов повернення застави немає, про нього свідчить лише пункт у договорі, то квартирантові можна порадити просто не платити за останній місяць орендну плату, яка погаситься за рахунок застави.

— Хто клеїть шпалери, а хто замінює труби?

— Стаття 819 Цивільного кодексу встановлює, що поточний ремонт житла, переданого в найм, зобов'язаний здійснювати квартирант, якщо інше не встановлено договором. Капітальний ремонт орендованої квартири зобов'язаний проводити наймодавець, якщо інше теж не передбачено договором.

— Дякую за вичерпні відповіді.

Цікавився у фахівця нотаріальної справи про квартирні питання Сергій ВІТЕР