Оренда житла. Юридичні аспекти

На превеликий жаль, багато наймачів досить скептично ставляться до оформлення договору оренди при « зніманні » житла. А даремно. Адже договір оренди — це той документ, який може будь-кого захистити при виникненні форс-мажорних ситуацій і від неадекватної поведінки господаря квартири.

Останнім часом, як стверджують працівники но-таріальних контор, ситуація в цьому плані змінюється на краще — для багатьох квартиронаймачів оформлення договору оренди стало невід'ємною складовою при «зніманні» житла, проте більшість наймачів поняття не має про те, як усе-таки грамотно оформляти договір оренди.

Про це наша розмова з фахівцем своєї справи — директором Агентства нерухомості «КварталCITY» (м. Чернігів) Сергієм БОНДАРЕНКОМ.

— Сергію Анатолійовичу, розкажіть, будь ласка, нашим читачам про найважливіші на сьогоднішній день чинники щодо складання договору найму житла.

— Найважливіші складові при укладанні договору найму житлового приміщення на сьогодні такі:

1. У договорі оренди в обов'язковому порядку повинні бути вказані паспортні дані господаря і квартиронаймача.

Підписувати договір слід безпосередньо з господарем квартири (а не з його братом, другом, дружиною, тещею і т. д.) і вказувати всі паспортні дані обох сторін.

2. У договорі найму обов'язково повинен бути вказаний документ про право олодіння власністю.Це означає, що без посилання на документ про право власності договір оренди може бути визнаний недійсним.

3. Повинна бути вказана ціна і термін оренди, протягом якого ціна не змінюється.

Цей пункт один із найважливіших для наймачів. Ціна оренди повинна бути прив'язана до терміну дії договору, протягом якого вартість оренди господар квартири не має права змінювати. Хоча можливі форс-мажорні обставини, які можуть змусити ціну оренди помінятися.

4. У договорі оренди має бути опис цінних речей і стану квартири на момент заселення мешканців.

Цей пункт важливий, насамперед, для власника. Але і квартирантам теж до нього потрібно поставитися максимально уважно, щоб потім не виявилося, що, наприклад, диван на момент заселення був поламаний, але в договорі це не зазначено, і вартиранти в такому випадку будуть зобов'язані його полагодити.

5. У договорі оренди повинні бути зазначені терміни і порядок оплати, а також штрафні санкції в разі порушення термінів.

Цей пункт також важливий у першу чергу для власників.

Але і наймачам житла теж — тут потрібно також вказати суму застави, якщо вона вноситься при заселенні.

6. Також у договорі найму повинні бути вказані порушення, після яких договір може бути розірваний в односто-ронньому порядку.Це теж один із найважливіших пунктів. Тут обов'язково потрібна прив'язка до норм чинного законодавства, а також штрафні санкції.

7. Договір найму бажано оформити нотаріально. На цей крок мало хто з господарів погоджується, адже в такому випадку потрібно буде платити податок державі.

Але хотілося б зазначити, що саме юридичне оформлення робить договір оренди повноцінним. Нотаріальний договір оренди обійдеться приблизно в 3000 грн + 1% від суми щомісячної орендної плати, потім нотаріус передає дані до по-даткової служби, і орендодавець щомісяця сплачує пода-ток (і спить спокійно). А якщо термін дії договору закінчився або з різних причин трапилося розірвання договору, то це знову ж таки нотаріальні дії, які не безкоштовні.

— Відомо, що багато осіб вдаються до шахрайських методів. Чи не могли б Ви назвати хоча б декілька способів шахрайства при передаванні житла в оренду?

— Так, оренда квартир — благодатний ґрунт для всіляких шахраїв. Одним із найбільш популярних варіантів об-ману є здавання квартири одночасно кільком людям. У такому випадку, прийшовши в оплачене житло, ви зіткнетеся з кількома такими ж бідолахами. Наштовхнути на думку про можливість такої афери може прохання власника жит-ла заплатити за кілька місяців наперед. Хоча зараз більшість наймодавців хочуть, аби їм відразу сплатили за два місяці наперед, тобто перший та останній місяць оренди.

Таким чином вони страхують себе від того, що наймач не виїде раптово з квартири, не повідомивши про це власника, до того, коли той знайде інших квартирантів.

Також популярна схема зі здаванням чужих квартир. А сам квартирант, який того ж дня винайняв в оренду житло, може видати себе за власника. Тоді через кілька днів у вашому новонабутому будинку з'явиться справжній господар квартири, який нічогісінько не знатиме про квартиранта.

Житло доведеться залишити, а от гроші, найімовірніше, в цій ситуації повернути не вдасться.

Непрості родинні стосунки власників також можуть стати причиною проблем. Наприклад, ви домовилися про оренду з бабусею, а власником виявився її син, який виже-не вас з орендованої та оплаченої житлоплощі. Або в квартирі виявляться кілька власників, а здати її вам вирішив тільки один із них без згоди інших, що призведе до розірвання договору оренди.

Перевірка документів орендодавця і з'ясування влас-ника квартири, а також укладання договору оренди мо-жуть підстрахувати вас від подібних афер. Хоча при сьогод-нішньому рівні копіювальної техніки підробити документи не складе особливих труднощів.

Намагаючись убезпечити себе, люди звертаються до всіляких ріелторських агентств і часом потрапляють прямо в лапи шахраїв. Часті випадки, коли контора за суттєву плату надає список квартир, що здаються, з телефонами власників. Однак адреси виявляються помилковими, а телефони — вимкненими.

Документ же, який ви підписали, виявляється не до-говором на послуги з ріелторською компанією, яка зобов’язується підібрати (знайти) об’єкт вашої мрії і піс-ля підписання договору між орендарем та орендодавцем отримати комісійні, а на своє здивування, отямившись від ейфорії, читатимете документ, який називається «договір про надання інформаційно-консультаційних послуг». Тобто в цьому випадку ви сплатили за інформацію, а дійсна вона чи ні — шахраїв не цікавить. Отже, УВАЖНО читайте та підписуйте подібні договори.

Деякі аферисти розігрують цілі вистави. Був випадок навіть, коли директор однієї з фірм на зустріч із потенційними квартиронаймачами запрошувала знайомих із команди КВК, які грали ролі власників квартир або представників будівельних компаній.

Спілкувався з юристом Сергій ВІТЕР